רכישת נכס מסחרי היא מהלך כלכלי משמעותי, ולכן חשוב לבצע בדיקות משפטיות מקיפות לפני החתימה על החוזה.
להלן פירוט הבדיקות החשובות שיבטיחו רכישה חלקה וימנעו הפתעות בלתי נעימות בעתיד.
בדיקת זכויות הבעלות והעברת הזכויות בטאבו
- רישום בטאבו: לפני רכישת נכס מסחרי, חשוב לבדוק שהנכס רשום כראוי בטאבו (לשכת רישום המקרקעין). יש לוודא שהמוכר הוא הבעלים החוקיים של הנכס שאין עליו מגבלות רישומיות כמו עיקולים, שעבודים או זכויות צד שלישי.
- בדיקת הערת אזהרה: יש לוודא שהנכס פנוי הערות אזהרה שנרשמו לזכות צדדים אחרים, דבר שעלול לעכב את העברת הזכויות.
בדיקת היתרי בנייה
- תאימות לבנייה בפועל: חשוב לבדוק שהנכס נבנה לפי היתר בנייה חוקי שלא קיימות חריגות בנייה. חריגות בנייה עלולות להוביל לקנסות או הוראות הריסה מצד הרשויות.
- היתרים לשימוש מסחרי: על הרוכש לוודא שהמבנה אכן מאושר לשימוש מסחרי ולא למגורים בלבד. חלק מהנכסים עשויים להיות מוגבלים לשימושים שלהם, וחשוב לוודא שהייעוד תואם את מטרת הרכישה (כמו משרדים, מסחר או תעשייה).
זכויות שימוש ואישורים מיוחדים
- שימושים מותרים: מומלץ לבדוק את תוכניות המתאר המקומיות ברשות המקומית כדי להבין מהם השימושים המותרים באזור שבו נמצא הנכס. תיתכן הגבלה על סוגי הפעילות שניתן לנהל בנכס, כמו מסחר, תעשייה או משרדים.
- בדיקת ייעוד הקרקע: יש לוודא שייעוד הקרקע מסחרי רשום ומאושר בתוכניות המתאר הרלוונטיות ואין מגבלות מיוחדות על השימוש בנכס.
בדיקת עיקולים ושעבודים
- עיקולים ושעבודים: חשוב לבדוק שאין על הנכס עיקולים, שעבודים, או התחייבויות חוב אחרות שעשויות להפריע להעברת הזכויות או לחייב את הרוכש בעתיד.
- בדיקת התחייבויות כספיות: בנוסף לשעבודים על הנכס, יש לבדוק האם קיימים חובות לרשות המקומית, תשלומי ארנונה שלא שולמו או חובות למנהל מקרקעי ישראל.
בדיקת הסכמים והתחייבויות קודמות
- חוזים קיימים: ייתכן כי על הנכס קיימים חוזים להשכרת לצדדים שלישיים. יש לבדוק את תנאי החוזים הללו ולוודא שאין התחייבויות סותרות לתוכניותיך.
- התחייבויות לקבלנים וספקים: אם הנכס עובר תהליך של פיתוח או בנייה, יש לבדוק האם קיימות התחייבויות חוזיות לקבלנים וספקים, ומהי אחריותם של הצדדים לעמידה בתנאים אלו לאחר הרכישה.
בדיקת רישוי עסק
- במקרים בהם נדרש רישיון עסק לפעילות המסחרית (למשל מסעדות, תחנות דלק, וחנויות מסוימות), יש לוודא שהנכס עומד בכל הדרישות לצורך קבלת רישיון עסק.
יש לבדוק את התקנות הרלוונטיות, כולל דרישות ביטחון ובטיחות, היתרים סניטריים, תקנים סביבתיים ועוד.
היטלים ומיסים עירוניים
- תשלומי היטלים: יש לבדוק אם קיימים היטלים עירוניים לא משולמים כגון היטל השבחה, היטל פיתוח או תשלומים עבור חיבור לתשתיות כמו מים וביוב.
- תשלומי מס רכישה: חשוב להבין את החבות במס רכישה על הנכס המסחרי, שכן הוא שונה מזה של נכס מגורים. רמת המיסוי על נכסים מסחריים עשויה להיות גבוהה יותר, ולכן יש לתכנן את התקציב בהתאם.
בדיקות פיזיות ואדריכלות
- בדיקות הנדסיות: מעבר לבדיקות המשפטיות, מומלץ לשכור מהנדס או שמאי מקרקעין שמבצע בדיקות פיזיות אדריכליות של הנכס. אלו כוללות בדיקת תשתיות חשמל, מים, ביוב, ועמידות הבניין לדרישות החוק.
בדיקת סביבה ותנאים סביבתיים
- בדיקת זיהומים סביבתיים: בנכסים מסחריים, בעיקר במתחמים תעשייתיים, חשוב לבדוק האם קיימות בעיות של זיהום קרקע או נזקים סביבתיים שעלולים להוות מכשול לקבלת היתרים או לפגוע בשווי הנכס.
- בדיקת רעש ותנועה: בנכסים מסחריים ייתכן שיש מגבלות על עוצמות רעש או תנועה מוגברת. יש לבדוק את המגבלות הסביבתיות הללו כדי להבין את הפוטנציאל האמיתי של הנכס.
רכישת נכס מסחרי דורשת בדיקות משפטיות רבות ומקיפות כדי להבטיח שהתהליך יתבצע בצורה חוקית שהנכס תואם את מטרות העסק.
ייעוץ משפטי מקיף ובדיקות נאותות יסייעו לכם להימנע ממכשולים משפטיים ומבעיות עתידיות.
צרו עמנו קשר או חייגו – 052-3519284
מומלץ לקרוא בהרחבה על עורך דין נדל"ן
וגם – עורך דין מקרקעין מומלץ
מחפשים לרכוש דירה בפרויקט חדש? קראו גם על עורך דין לקניית בית בפרויקט חדש
