זכויות הדייר בפרויקט פינוי-בינוי ותמ"א 38

תמ"א 38 ופינוי בינוי הם פרויקטים שאנו שומעים עליהם במהלך היום יום לא מעט. יתרה מכך, לרוב אנו נתקלים בנושאים כמו תנאים לפרויקטים בהתחדשות עירונית, בחירת היזם, עד כמה חשובה הבחירה בעורך הדין הנכון, אך מה בנוגע לזכויות דיירים בהתחדשות עירונית?

1. זכות לדירה חדשה
   • בכל פרויקט התחדשות עירונית, הדיירים מקבלים דירה חדשה, המשודרגת ביחס לדירה הישנה שלהם. גודלה של הדירה החדשה נמדד לפי שטח הדירה הישנה עם תוספות כמו מרפסת שמש, ממ"ד, ולעיתים גם חניה.
2. זכות לפיצוי על שכר דירה בתקופת הפינוי
   • בפרויקטים של פינוי-בינוי או תמ"א 38/2, הדיירים נדרשים לפנות את דירותיהם עד להשלמת הבנייה. החוק מחייב את היזם לספק לדיירים פיצוי בגין שכר דירה בדירה חלופית לתקופת הפינוי, לרבות הוצאות הובלה ומעבר.
3. זכות למימון הובלה ושירותים נלווים
   • הדיירים זכאים לשירותים נוספים כמו מימון הובלה, שמירה על חפצים אישיים ואריזת הציוד לדירה חלופית והחדשה.
4. זכות לייצוג משפטי
   • הדיירים זכאים לייצוג משפטי מטעם עורך דין מטעמם, כאשר היזם נושא בעלויות. עורך הדין דואג לשמור על זכויות הדיירים הסכמים שנחתמים מול היזם, כולל סוגיות כמו פיצויים על איחור במסירה, התחייבויות היזם לשיפורים ועוד.
5. זכות להטלת סנקציות על היזם במקרה של איחור
   • במקרה של עיכובים בפרויקט מעבר לתקופת הזמן שהוסכמה בחוזה, הדיירים זכאים לפיצויים כספיים מהיזם בגין כל חודש של איחור.
6. זכויות דיירים סרבנים
   • בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 נדרש רוב להסכמה לפרויקט מצד הדיירים (בין 66%-80%, תלוי בסוג הפרויקט). אם רוב הדיירים מסכימים והתקיימו כל התנאים החוקיים, דייר סרבן עלול להימצא בפני תביעה משפטית, אך זכויותיו לקבלת דירה חלופית ופיצויים נשמרות.

הסכמים ותהליך האישור

1. ייצוג משפטי – בחירת עו"ד מייצג
   • בפרויקטים של התחדשות עירונית, כמו פינוי בינוי למשל, ישנם שני מסלולים, מסלול בו הדיירים מגישים בקשה להכריז על מתחם כמועמד לתכנית פינוי בינוי ומסלול רשויות בו העירייה היא זו שיוזמת את הפרויקט. חשוב מאד להתחיל בעו"ד אחד אשר ייצג את כלל הדיירים הן מול העירייה והן מול הקבלן / יזם.
2. שלב החתמת הדיירים על הסכם מול היזם
   • לאחר בחירת היזם, הדיירים חותמים על הסכם התקשרות. הסכם זה כולל את התחייבות היזם לבנות את הדירות החדשות, לוחות זמנים, תנאי פיצוי והתחייבויות הדדיות.
3. בדיקות משפטיות
   • עורך הדין המייצג את הדיירים מבצע בדיקות משפטיות מקיפות על מצבו החוקי של הנכס, היתרי הבנייה, ורישומים בטאבו.
4. קבלת היתרי בנייה
   • היזם מגיש בקשה לרשות המקומית לצורך קבלת היתר בנייה. שלב זה יכול לקחת זמן, והדיירים חייבים לוודא שהיזם עומד בתנאים שנקבעו מראש.

בפרויקטים של התחדשות עירונית, לדיירים יש זכויות רבות והם זכאים להטבות משמעותיות. הבנה של זכויות אלו, לרבות היכולת להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מומחה, יכולה להבטיח את הצלחת הפרויקט ושיפור איכות החיים של הדיירים.

מומלץ לקרוא גם על עורך דין לקניית בית בפרויקט חדש.