תוכן עניינים
הבדלים חוזה רכישת דירה – רכישת דירה יד ראשונה בפרויקט חדש ורכישת דירה יד שנייה הן עסקאות שונות, והשוני ביניהן מתבטא במספר היבטים משפטיים, כלכליים ותפעוליים.
להלן ההבדלים המרכזיים בין חוזה רכישת דירה יד ראשונה בפרויקט חדש לבין חוזה רכישת דירה יד שנייה:
1. הצדדים לעסקה
- דירה יד ראשונה – הרוכש קונה את הדירה ישירות מהקבלן או היזם, החוזה נערך ביניהם.
- דירה יד שנייה – הרוכש קונה את הדירה מבעליה הפרטיים, ובמקרה זה שני הצדדים הם אנשים פרטיים.
2. חוזה סטנדרטי מול חוזה מותאם אישית
- דירה יד ראשונה – הקבלן או היזם משתמשים בדרך כלל בחוזה סטנדרטי שהוכן מראש על ידם, ומטרתו להגן בעיקר על האינטרסים שלהם.
בחוזה כזה ישנם סעיפים רבים הנוגעים להליך הבנייה, לוחות זמנים ולתנאים משפטיים נוספים הנדרשים בפרויקטים חדשים.
לרוכש יש פחות גמישות במיקוח על תנאי החוזה. - דירה יד שנייה – מדובר בחוזה המותאם לכל עסקה בנפרד.
שני הצדדים יכולים לנהל מו"מ על תנאי החוזה, ניתן להתאים אותו לצורכי שני הצדדים.
3. מצב הדירה
- דירה יד ראשונה – במכירה מוקדמת, הדירה לא נבנתה עדיין או נמסרת עם גימור מלא (״מפתח״).
במקרה כזה, הרוכש רוכש "על הנייר" ואינו יכול לראות את הדירה הפיזית אלא את התוכניות, מה שמצריך אמון רב יותר בפרויקט ובקבלן.
יש לציים כי ניתן לקנות דירות חדשות יד ראשונה שלא נמכרו במכירה מוקדמת וערכן גבוה יותר מאשר דירות שנקנו "על הנייר". - דירה יד שנייה – הדירה קיימת ומאוישת, והקונה יכול לבדוק את מצבה הפיזי, לבדוק אם יש ליקויים, ואף לבצע בדיקות משפטיות אודות מצב הנכס.
4. בדיקות משפטיות והיתרים
- דירה יד ראשונה – חוזה רכישת דירה בפרויקט חדש דורש בדיקה יסודית של היתר הבנייה, טיב הפרויקט, לוודא שהקבלן מחזיק ברישיון מתאים, ושיש לו ערבויות בנקאיות כדי להגן על כספי הרוכש במקרה של כשל בפרויקט.
- דירה יד שנייה – הבדיקות התמקדות בעיקר בזכויות המוכר בנכס, שעבודים, הערות אזהרה, חריגות בנייה, תשלומי מיסים ונושאים משפטיים אחרים הקשורים למצב הקנייני של הנכס.
5. תשלומים ולוחות זמנים
- דירה יד ראשונה – התשלומים נעשים לפי התקדמות הבנייה בהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו בחוזה.
הרוכש משלם בדרך כלל סכומים לפי אבני דרך בבנייה (לדוגמא: סיום שלד, התקנת מערכות). - דירה יד שנייה – התשלום מתבצע בדרך כלל בתשלום אחד או במספר תשלומים קבועים מראש, וכולו מתבצע במועד קרוב למועד מסירת החזקה בפועל.
6. ערבויות והגנה כספית
- דירה יד ראשונה – הרוכש מקבל ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח לפי חוק המכר (דירות), כדי להגן עליו במקרה שהקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו.
כמו כן, ישנן ערבויות ניתנות להבטחת ליקויים ותחזוקה לאחר מסירת הדירה. - דירה יד שנייה – אין ערבויות בנקאיות כלשהן. הרוכש צריך להסתמך על בדיקותיו והערכת הסיכונים הקיימים בעסקה.
7. תקופת אחריות
- דירה יד ראשונה – הקבלן חייב לספק אחריות על הדירה לתקופות קבועות מראש על פי חוק המכר.
האחריות כוללת תיקון ליקויים ובדיקות תקופתיות. - דירה יד שנייה – אין אחריות של הקבלן, אלא אם נמכרה הדירה בתקופת האחריות, והקונה נדרש לבדוק את מצב הדירה לפני הרכישה.
כל בעיה שמתגלית לאחר מכן היא באחריותו, אלא אם כן הוסכם אחרת בחוזה.
רכישת דירה יד ראשונה בפרויקט חדש כוללת חוזה קבלני מורכב עם ערבויות והתחייבויות הנוגעות להתקדמות הבנייה, בעוד רכישת דירה יד שנייה מתמקדת בעסקת מכר בין שני צדדים פרטיים שבהם הנכס כבר קיים.
קראו גם – מס שבח כל מה שאתם צריכים לדעת!
