משרד עורכי הדין רון זילברמן

לא. כשמדובר בבתים הרשומים כבתים משותפים (ולא משנה אם הנכס הוא משרד, תעשיה, דירה, דירת נופש או כל נכס אחר) אני ממליץ שלא להסתפק בנסח הטאבו (הגם שבפרקטיקה הרווחת, כפי שמזדמן לי לראות מדי פעם, בדרך כלל מסתפקים בנסח הטאבו). אני ממליץ להוציא את מסמכי היסוד כלומר תקנון ותשריט של הבית המשותף ולעיין בהם. מדוע? רק עיון בתשריט הבית המשותף יבטיח זיהוי וודאי של הנכס הנמכר עם הרישום בטאבו. קרו כבר מקרים שחניה שנמכרה היתה במקום אחר מהמקום אותו הראה המוכר לקונה, קרה שדירה שנמכרה היתה רשומה בטאבו כדירה בקום אחר בבנין ביחס לדירה שהראה המוכר לקונה ועוד. כמובן שמעבר לבדיקה המשפטית מומלץ לבצע בדיקות אחרות בקשר לנכס, למשל בדירה אצל הרשות המקומית / ועדה מקומית לתכנון ולבניה ועוד.

הלכה למעשה – לא. עסקת תמ"א 38 אמנם עלולה להתחייב במס שבח (בדרך כלל בגלל זכויות הבניה שנמכרות שאינן על פי תמ"א 38 אלא על פי התב"עות (תוכניות בנין עיר) החלות). דוגמא קלאסית היא חדרי יציאה לגג. עסקת תמ"א 38 היא למעשה עסקת מכר ולכן בעלי הדירות (המוכרים) מחויבים על פי חוק בתשלום המס. ואולם, בהתאם לתנאים המסחריים המקובלים בתמ"א 38, היזם הוא זה שמתחייב לשאת במס שבח במקום המוכרים.

כן. נכס מורכב משלושה מרכיבים: הנכס הפיזי, הזכויות המשפטיות בנכס (בעלות, חכירה, בר רשות וכן הלאה) ומצבו התכנוני (כלומר מה ניתן לבנות על אותו מגרש והאם מה שנבנה נבנה כחוק). בדיקה בתיק העירייה הינה בדיקה תכנונית של הנכס. שם ניתן לראות האם הוצא לנכס היתר בניה, האם הוצא לנכס צו הריסה (תיק הנכס בעירייה הינו אחד מהמקומות אותם יש לבדוק טרם קבלת תשובה ראויה לשאלה האם יש צו הריסה בקשר לנכס), האם היו בקשות כלשהן להיתרי בניה שסורבו ועוד.

ברכישת דירה חדשה מקבלן, על פניו הקבלן מעמיד לרוכשים עו”ד, והרוכשים אף משלמים לו על כך. אולם, מי שיעיין בסעיפים הרבים בהסכם, ודאי גם ימצא את הסעיף בו נרשם במפורש כי העו"ד מטעם הקבלן מייצג את הקבלן בלבד. עניין זה לא ברור מספיק לרוכשים רבים, אשר בפועל נותרים ללא ייעוץ או ייצוג הולמים אל מול הקבלן. בנסיבות אלה, לעיתים הקבלן ינסה להעביר אליכם עלויות על פעולות בהן דווקא הוא חייב לשאת על פי חוק, למשל, וכבר נתקלנו בכל לא פעם בייצוג לקוח בבדיקת הסכם רכישת דירה מקבלן, והדבר חוסך מאות ואף אלפי שקלים. בנוסף, כמון, יש לוודא כי הקבלן לא מקפח את זכויותיכם או גורע מכם דברים שהוא צריך להעניק לכם לפי החוק או הנוהג. היות והידע הכללי של מרבית האנשים בתחום זה אינו רב, ומנגד, זהו התחום שבו ישנן תביעות רבות בגין עסקאות שכשלו, הרי שבכל עסקה במקרקעין, מומלץ ביותר להיות מיוצג על ידי עו”ד העוסק בתחום ושהינו בעל ניסיון.

על פי החוק ופסיקת בתי המשפט, מוכר זיכרון הדברים כמסמך משפטי מחייב (בניגוד לסברה הרווחת לפיה מדובר במסמך פחות ערך אשר בכוחו רק "לשריין" את ההסכמה). מסמך שכזה, ככל שניכרת בו על פי חוק החוזים "מסוימות וגמירת דעת" (כלומר – פרטי הצדדים, פרטי הנכס, המחיר וחתימות הצדדים) דינו כדין חוזה למכירת/רכישת הנכס לכל דבר ועניין.
משכך, מומלץ ביותר להימנע מעריכת זיכרון דברים, היות ולרוב נעשה מסמך זה בטרם הצדדים פנו לעו"ד על מנת שייצג אותם בעסקת המקרקעין, ואינם יודעים אף מה טיבו של הנכס ומה מצב רישומיו ומצב הבעלים שלו. בנוסף, החל ממועד זה מתחילים להימנות המועדים לתשלומי המיסים, על אף שעוד טרם נחתם הסכם מלא. גם מבחינת עמלת תיווך הדבר יכול להוות בעיה, שכן בחתימת זיכרון דברים המתווך הביא לחתימת עסקה, וגם ביטולו לאחר מכן לא בהכרח תבטל את חובת התשלום למתווך.
במצב דברים זה, לרוב בחתימה על זיכרון דברים עולים הסיכונים על התועלת, וככלל מומלץ להימנע מחתימה על מסמך זה, בטח ובטח ללא ייעוץ משפטי מתאים.

כן ולא. קיימת הוראה בחוק השכירות והשאילה (סעיף 22 לחוק) לפיה השוכר איננו רשאי להעביר לאחר את השכירות ואיננו רשאי להשכיר את הנכס לשוכר משנה, אלא בהסכמת המשכיר. המשכיר לעומת זאת חייב להסכים, אלא אם יש לו טעמים סבירים לסירוב (העברת השכירות בנכס לידי חבר משפחת פשע למשל). זה נראה פשוט נכון? אבל זה בכלל לא כך. בחוזי שכירות רבים, בוודאי בנכסים מסחריים, קיים סעיף שמטרתו להתגבר על הוראות סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה ואז לכאורה העברת השכירות ללא הסכמת המשכיר אסורה. אבל – קיימת מחלוקת פוסקים האם ניתן להתנות על סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה או האם התניה כזו בלתי אפשרית (בלשון המשפטנים, האם הסעיף דיספוזיטיבי או קוגנטי, בהתאמה). מכאן, שמבחינתו של השוכר העברת השכירות כרוכה בסיכון ניכר שהוא יוכרז כמפר חוזה במקרה בו קיים סעיף האוסר העברה, סיכון שכלל לא בטוח שעליו לקחתו.

 לא פטור אבל משהו שלעין בלתי מזויינת נראה כפטור. קיימים מספר סעיפים בחוק מיסוי מקרקעין המאפשרים ביצוע עסקה ללא תוצאות מס שבח ואולם מדובר בדחיית המס בלבד ולא בפטור אמיתי (בדומה לפטור במכירת דירת מגורים). דוגמא לזה היא העברה ללא תמורה (מתנה) לקרובים לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, הפטורה ממס שבח. ואולם כאשר מקבל המתנה ירצה למכור את נכס המקרקעין, חישוב המס שלו יקח בחשבון את יום הרכישה ושווי הרכישה של מי שהעביר לו את הנכס במתנה. אגב, פטור (או דחית תשלום) של מס שבח לא פוטר ממס רכישה. במקרה של סעיף 62 לחוק למשל, מורות תקנות מיסוי מקרקעין כי מס הרכישה יהיה שליש מהמס הרגיל.

על פי חוק המקרקעין עסקה במקרקעין, לרבות שכירות, טעונה מסמך בכתב אף אם מדובר בשכירות לתקופה שאינה עולה על 5 שנים אין חובה לעגן זאת בהסכם שכירות בכתב. כלומר, אם מדובר בהשכרה קצרה ללא אופציה מעל ל- 5 שנים ניתן גם להגיע להסכם שכירות בעל פה בין הצדדים ואין חובה לערוך אותו בכתב.

פירוק שיתוף במקרקעין הינו הליך שמספיק שאחד השותפים בנכס (גם אם הוא מחזיק באחוז אחד בלבד בנכס) רשאי לפתוח בו. הדבר נובע מהתפיסה המוסרית שלא ניתן לחייב אדם לנהל שותפות עם אחרים בניגוד לרצונו. בנסיבות אלה, הליך פירוק שיתוף במקרקעין אינו תלוי ברצונם של השותפים האחרים בנכס, והאם אינם רשאים להפעיל מניפולציות או איומים על אחד השותפים האחרים, ולא משנה מה גודל חלקו. אותו אחד המעוניין בפירוק, ככל שלא הושגה הסכמת היתר, יכול לפנות אלינו לצורך הגשת תביעה מתאימה לפירוק שיתוף במקרקעין.